外国人购买泰国公寓：签约前怎样确认过户条件？

看中房屋后，先查什么？

先确认房屋是否属于依法登记的公寓，再核查出卖权限、单元资料和外国买方资格。外国人持有比例需要按公寓单元面积核对，不能只按已售套数计算；签约前应取得项目对应的配额资料，确认拟购买单元能否办理过户。

付款前为什么要核对资金文件？

过户所需的资金证明，应结合买方资格、付款来源及银行操作安排事先确认。选择境外购房汇款路径时，应向办理银行确认购房用途怎样填写、收款后能出具哪些用于土地厅登记的文件。款项已经到账的回单，不宜直接当作过户所需证明已经齐全；汇款人、收款人与合同买方之间的关系，也应能由文件说明。

律师可以帮助处理什么？

泰房可审阅认购和买卖文件、核查交易条件并衔接付款与过户安排。请先提供买方情况、项目与单元资料、付款计划，以及已签署的文件；若已发生延期或退款争议，应同时保存往来记录。

准备付定金时，先把哪些问题问清楚？

先确认签约主体、具体单元、付款对象、计划过户日期，以及无法满足过户条件时如何处理已付款项。把销售人员关于配额、付款和交付的说明，与拟签文件逐项对照；发现差异时先要求澄清，再决定付款安排。

钱已经汇出，资金文件不完整怎么办？

整理银行汇款回单、收款确认、付款人与买方关系说明、合同及往来邮件，让银行与律师核对缺少哪些证明及可以采取的补充步骤。是否能补足材料需要结合实际记录判断。不要为了让资料表面一致而倒签或改写真实交易经过。

委托泰房后，可以围绕哪些文件推进？

围绕交易形成合同审阅与修订文件、授权及登记资料、付款和交割条件清单，以及已完成事项记录。客户可以据此了解哪些条件已满足、哪些资料仍待提交、下一次付款或过户前还需完成什么；已发生延期或退款争议的，再衔接相应争议处理。

外国人配额中的49%，是按套数计算吗？

不是。《公寓法》第19 bis条以公寓登记时全部单元的总面积为基数，外国人及相关外国法人合计持有的单元面积不得超过49%。面积不同的单元不能简单按套数换算。买方应取得对应项目的配额资料，并把拟购买单元计入后核对能否满足过户条件。

所有外国买方都使用同一套资金证明吗？

不是。第19 ter条按买方资格类别列示证明。适用第19(5)类的买方，需要证明从境外汇入外币，或从非居民泰铢账户、外币存款账户提取资金，金额不少于拟购公寓价款。其他资格类别另有对应证据。付款前先确认适用类别和银行文件，能减少资金已经支付却缺少过户证明的问题。

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