经验领域：房地产争议｜购房退款追偿｜上诉程序｜强制执行与资产拍卖。
泰房律所已累计办理超过1,000宗房产类诉讼，涉及泰国多家大型房地产开发商，累计协助客户实际收回退款超过6亿泰铢。
其中，大部分案件涉及中国买家在2016年至2019年间于泰国购房后产生的争议。上述年份指相关客户的购房时间，并非本所办理这些诉讼的时间范围。
在相关房产退款案件中，通过判决、和解等方式取得退款结果的案件比例超过98%。这一比例包含诉讼与和解解决的案件，并非仅指法院判决胜诉率。
一、购房退款争议，起因并不相同
部分案件源于买方在购房后改变计划，希望退出交易并收回购房款；另一些案件则因开发商方面的问题而产生。
本所办理的案件涉及不同状态的项目：部分项目已经建成，部分项目停工、烂尾，也有项目始终未进入实质建设阶段，现场仍然只有土地。
因此，不能将所有退款争议归为同一种原因。买方的退出意愿、合同约定、付款情况、项目状态及开发商的履行情况，都需要结合具体案件分别梳理。
二、从谈判和解到诉讼与上诉
不同开发商面对争议时，采取的处理方式存在明显差异。
部分开发商愿意通过协商解决争议，并在达成退款安排后主动付款；部分案件则需要通过诉讼推进。即使一审取得有利结果，仍可能因对方上诉而进入后续审级程序。
本所根据具体案件情况推进谈判、和解及诉讼，并持续跟进退款义务的实际履行。
三、取得有利判决后，部分案件仍需执行和拍卖
本所也办理过开发商在判决后仍未主动付款，需要继续推进强制执行的案件，其中部分案件进一步涉及资产拍卖。
对于客户而言，判决确认退款责任，并不意味着款项已经到账。后续是否付款、是否存在可供执行的资产，以及执行能否实现回款，仍然需要持续跟进。
四、诉讼尚未结束，对方即进入破产清算
本所还曾遇到诉讼进行期间，对方进入破产清算程序的情况。
这类变化进一步增加了追偿的不确定性。案件除了原有的退款争议，还需要面对对方资产状况和清偿能力变化带来的问题。
从正常开发项目，到停工、烂尾项目，再到诉讼期间出现破产清算，不同案件的处理难度与实际回款情况可能存在显著差异。
五、以客户实际收到的款项计算回款成果
本所累计协助客户收回的超过6亿泰铢退款，均指客户已经实际收到的款项，不包含尚未履行的判决金额，也不包含尚未支付的和解分期。
超过1,000宗房产类诉讼的持续积累，使泰房律所在购房退款谈判、诉讼、上诉及资产执行等环节形成了丰富的实务经验。
在案件处理和成果记录中，本所明确区分判决结果、和解安排与实际到账金额，并将客户资金的实际收回作为追偿工作的核心目标。