泰国严查土地代持，什么情况会被要求卖地？

2026年10月19日，泰国特别案件调查厅（DSI）通报参与打击代持、强制处置及风险土地持有核查的行动发布会，提到追查实际控制人、真正受益人及相关财产。通报反映执法部署，并非当天颁布新土地法，也不是对所有持地公司下达卖地令。^{[官方依据]}

什么情况可能进入处置程序？

《土地法》第94条针对外国人违法或未经许可取得土地：由有权机关确定不少于180日、不超过1年的处置期限，逾期可由机关处置。第96条针对替外国人或第97、98条所指法人持地，授权处置并准用第94条。是否适用、由谁决定及具体期限，须结合调查事实、授权和正式文件核定，不能从新闻日统一倒计时。^{[官方依据][官方依据]}

公司有外国股东，不能仅凭这一点认定代持；泰方名义多数持股，也不自动证明安排合法。应核持地主体的土地法资格、真实出资与控制关系，不能把外商经营法的定义直接替代土地法判断。真实经营和持地批准均须查证，批准范围、用途及持续条件也要与现状对应。

收到文件，先分清要求说明还是要求处置

先保存文件全文、附件、信封及实际收件记录，核发文机关、文号、受文人、地块、法律依据、要求和答复日期。询问或补资料通知与正式处置决定，处理方式不同；如涉及异议、行政或司法救济，应逐份核对可用程序和期限，不能仅凭文件标题判断。

材料要能还原取得土地的全过程

• 土地：权利文件、取得登记、买卖合同、付款、抵押及其他负担资料。
• 公司：现有及历次股东、实际缴资、决议、签字授权和股权转让记录。
• 资金与使用：购地款来源、借款与还款、银行凭证、经营及实际用途资料；另附真实存在的持地批准。

把资料按日期对应到地块、付款人、收款人和股东，列明缺失段落并从合法来源补齐。最新公司证明不能替代购地时的资金事实；个人保证或一份名义借款也未必解释整个安排。准备收购持地公司者，应在交易决定前一并核查历史。

怎样安排下一步，哪些做法会增加问题？

让泰国律师先判断当前程序、证据缺口及可行答复，再比较说明、提出异议、寻求救济或依法处置的路径。如需转让，应核买方资格、担保、合同及税费。不要急着换股东、转名、倒签借款或补造出资；登记变化不当然消除历史事实。

被核查不等于已经定罪或没收。土地处置、可能的刑事责任及民事合同后果须分别评估。公寓产权、建筑物、土地租赁与公司股份也不是同一种权利，不能把某类资产的规则直接套到另一类。

泰房律所可以怎样协助？

在确认委托、完成冲突核查并约定范围后，泰房律所可由泰国律师核通知与土地、公司及资金资料，整理补证清单，评估答复、争议及处置方案。具体代理及程序另行确认，调查认定与机关决定无法保证。

常见问题

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最后核查：2026年10月20日。上述新闻事件及发布日为10月19日；法律依据按所列官方资料核对，个案仍须审查取得方式、通知和证据。